Los diez primeros años de vida de Lar España han estado muy condicionados por dos grandes acontecimientos macroeconómicos. A un lado, la crisis financiera mundial de 2008, muy virulenta en el ámbito inmobiliario, y que explica por qué ninguna inmobiliaria salió a cotizar al Mercado Continuo desde 2007 y hasta que nosotros dimos el paso el 5 de marzo de 2014. Al otro lado, la política del Banco Central Europeo para contener la inflación derivada de la guerra de Ucrania, y que se saldó con la más brusca subida de tipos de interés de lo que llevamos de siglo.
Si la solidez financiera es un requisito obligado para cualquier empresa con vocación de permanencia, para una socimi como Lar España controlar y gestionar su grado de endeudamiento y la recurrencia de los ingresos ha sido su primer y más destacado mandato corporativo. Hemos desarrollado la que probablemente ha sido la política financiera más rigurosa y cautelosa de todo el sector inmobiliario. Nos ha mantenido con un nivel de endeudamiento bajo, siempre inferior al 50% de la valoración de los activos, y con unos tipos de interés exigibles que siempre han estado muy por debajo de la media sectorial en cada momento.
Lar España fue la socimi pionera en salir a cotizar al Mercado Continuo. Lo fue también a la hora de emitir bonos corporativos para financiarse. Lo hizo en febrero de 2015, en lo que fue el primer bono garantizado en euros emitido por un REIT que cotiza en el principal Mercado de Valores de la bolsa irlandesa. La emisión, por valor de 140 millones de euros, fue colocada principalmente entre inversores institucionales extranjeros. La estructura de la operación permitió a Lar España una gran flexibilidad para poder desarrollar su plan de inversiones y de negocio, con capacidad adicional de apalancamiento. Para el mercado, fue un hito que confirmó la calidad de la cartera corporativa de activos, marcó el camino para futuras emisiones e impulsó su plan de inversión a medio plazo.
Antes del vencimiento de esa primera emisión, nuestra compañía supo anticiparse a las incertidumbres que empezaban a experimentar la geopolítica y la macroeconomía. Primero la pandemia, luego la crisis de suministros, la súbita invasión rusa de Ucrania y el riesgo de desabastecimiento energético ocasionaron una abrupta subida de tipos, planteada para enfriar la economía y contener una inflación que amenazaba con desbocarse. No hablamos de niveles especialmente altos de tipos, pero su alza resultó demasiado brusca y solo sirvió para contener la inflación a tirones casi hasta diciembre de 2023.
En ese contexto, la refinanciación de la totalidad de la deuda de la compañía ha sido, probablemente, la medida más ensalzada por los inversores en estos últimos dos años y medio. Los mercados extendieron un recelo generalizado ante el encarecimiento en la financiación de aquellas compañías que necesitan invertir, o cuyas estructuras de deuda simplemente se aproximaban al vencimiento. En estos dos casos corresponde hablar de Lar España, porque en 2021 fue una de las primeras cotizadas que decidió reestructurar totalmente su deuda mediante la emisión de dos bonos verdes sénior con vencimientos en 2026 y 2028 y un tipo de interés fijo inferior al 1,8%. Además, ya en 2023 nuestra compañía los recompró parcialmente por un total nominal de 119 millones de euros y un precio final total de 98 millones de euros, equivalente a un descuento del 18%. En un contexto de falta de visibilidad sectorial, la recompra ha permitido optimizar el sobrante de caja, rebajar el endeudamiento y generar un impacto positivo de más de 20 millones de euros en los resultados del pasado ejercicio.
En paralelo, la compañía ha priorizado también maximizar la rentabilidad de todos los accionistas a través de una política de dividendos que, desde nuestro primer año de actividad, ha repartido ya más de 325 millones de euros. Pero no solo hemos trabajado desde la óptica del dividendo. Desde 2019 hemos recomprado un 13,4% de las acciones de la compañía y las hemos amortizado, de manera que la rentabilidad de las acciones restantes se ha incrementado en la misma proporción.
Si la adecuada financiación representa una evidente exigencia, no lo es menos el cumplimiento de los criterios ESG. Pocas cosas tienen tanta repercusión financiera en una empresa como la transparencia, la accesibilidad y la política de la información no financiera, así como los principios de gobierno corporativo y la constitución y funcionamiento del Consejo. Una gobernanza transparente, con consejeros independientes reconocidos y abiertos a los distintos grupos de interés, es requisito previo para avanzar después en atención medioambiental y responsabilidad social. Dicho de otra forma, en la ecuación ESG, la “g” de gobernanza es la auténtica clave para alcanzar resultados tangibles y reales.
La amplitud de las cuestiones, la necesidad de priorizar y de contar con una perspectiva amplia han acrecentado la importancia de contar con consejeros independientes capaces de garantizar una visión pluridisciplinar del negocio y de las implicaciones sociales y medioambientales de la actividad. Además, si la supervisión del Consejo y sus comisiones garantizan esa eficiencia, los accionistas se sentirán doblemente atendidos por la organización. Un buen ESG permitirá más y mejores iniciativas sostenibles, que a su vez repercutirán positivamente en las condiciones y el rango de la financiación.
Creo que esa gobernanza reforzada en la parte financiera y en la no financiera es especialmente necesaria en las cotizadas inmobiliarias. Una mayoría de consejeros independientes, los necesarios contrapesos sobre las decisiones ejecutivas, o el compromiso y profundidad de las comisiones sobre auditoría, nombramientos, retribuciones o sostenibilidad son méritos obligados. Lo son también la transparencia y simetría de la información financiera, la profundidad de campo en la política de road shows o la accesibilidad y actualización de la página web corporativa. Todo suma, y no es casual que los proxy advisors ISS y Glass Lewis lleven ocho años seguidos votando a favor todos los puntos del día de las Juntas de Accionistas de Lar España
A la larga, reforzar la solidez financiera ayudará a mantener la atención de los distintos grupos de interés sobre la compañía. Desde los inversores institucionales hasta los minoristas, pasando por los inquilinos o los clientes finales, es posible completar un círculo virtuoso, donde también una generosa política de dividendos resulta aconsejable. Cuando esos requisitos se consiguen, resulta más sencillo modernizar los porfolios sin elevar el endeudamiento ni recurrir a ampliaciones de capital. Se pueden realizar inversiones muy cualificadas y a la vez asentar una política activa de rotación de los activos menos estratégicos, e intensificar la política de innovación y digitalización sobre criterios de rentabilidad. Han transcurrido diez años en los que la solidez financiera de Lar España no ha dejado de crecer. En los próximos diez nos proponemos consolidarla y reforzarla en la misma proporción.
